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Você sabe o que é obra por administração?

A compra de um imóvel é, sem dúvida, um importante investimento. Saber escolher é fundamental para obter a tranquilidade e a satisfação ao fazer um bom negócio.
Você sabe o que é obra por administração?

Você sabe o que é obra por administração?

A compra de um imóvel é, sem dúvida, um importante investimento. Saber escolher é fundamental para obter a tranquilidade e a satisfação ao fazer um bom negócio.

Adquirir um imóvel em lançamento representa, além de economia, uma possibilidade de ganho real na entrega do mesmo. Para isso, é preciso conhecer como se desenvolve um empreendimento imobiliário, quais os regimes de construção previstos e suas principais características.


1- QUAIS OS TIPOS DE OBRA QUE NORMALMENTE SÃO PRATICADOS NO MERCADO?

A maioria dos empreendimentos são construídos através de Incorporação, com a figura do agente financeiro, ou através de Obra por Administração, onde não existe a presença do agente financeiro.


2- O QUE É UMA OBRA POR INCORPORAÇÃO

Regime de construção onde o Incorporador, que é o dono do terreno, hipoteca sua área ao Banco e executa a construção através de recursos do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), incluindo neste montante sua margem de lucro nas unidades. O adquirente compra o imóvel na planta pelo preço dele pronto, paga em média, 30% durante a construção, aguarda a entrega da sua unidade e o saldo deverá ser quitado à vista ou através de financiamento bancário.


3- O QUE É UMA OBRA POR ADMINISTRAÇÃO OU A PREÇO DE CUSTO?

No regime de Obra por Administração ou a Preço de Custo a responsabilidade do custeio da obra é dos condôminos e a construtora contratada recebe uma taxa de administração pela execução da construção. Os condôminos, através de uma Comissão de Administração, fiscalizam diretamente o andamento da obra, sem qualquer interferência de capital empresarial ou risco econômico que porventura possa afetar a construtora. O preço final será o custo da construção, ficando a margem de lucro revertida para o comprador (condômino).


4- COMO É FEITA A NEGOCIAÇÃO DO TERRENO PARA EDIFICAÇÃO?

✓ Permuta Total: Quando a forma de pagamento do terreno é feita única e exclusivamente através da entrega ao proprietário de um número de unidades autônomas no próprio empreendimento, nas condições especificadas no Memorial Descritivo que corresponda ao valor do terreno.

✓ Permuta Parcial: Quando uma parte do valor do terreno é paga em moeda corrente e outra através da entrega ao proprietário de um número de unidades autônomas no próprio empreendimento, nas condições especificadas no Memorial Descritivo, em valor que corresponda ao complemento do valor terreno.

✓ Compra Integral: Quando o terreno é vendido integralmente para o grupo (condôminos) e o grupo, simultaneamente, no ato da escritura de compra, contrata diretamente a construtora para a execução da obra.


5- COMO É FEITA A CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO?

Após a assinatura das escrituras de compra do terreno é convocada uma Assembléia Geral antes do início da obra, quando será eleito um Síndico e uma Comissão de Representantes que terá sua composição efetivada pelo registro da Ata no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Este registro servirá também para que o condomínio possa ser cadastrado junto ao Ministério da Fazenda e receba inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica). Desta forma, será aberta uma conta bancária em nome do condomínio, onde serão processados todos os recebimentos e pagamentos referentes à execução e custeio do empreendimento.


6- COMO É FEITA A PRESTAÇÃO DE CONTAS PARA O GRUPO?

O controle financeiro e o cronograma de obras serão examinados pela Comissão de Representantes composta por, no mínimo, 03 (três) membros. Mensalmente a pasta com os documentos e respectivo demonstrativo de receitas e despesas é examinada por esta Comissão junto à construtora. Após conferida e revisada, uma cópia do demonstrativo é encaminhada para exame e ciência a todos os condôminos. 

Toda documentação fiscal relativa à obra será emitida em nome do condomínio, o qual terá seu CNPJ distinto.


7- QUAIS AS GARANTÍAS PARA OS CONDÔMINOS?

Quando formado o grupo de adquirentes das futuras unidades autônomas, convocada a Assembléia Geral é eleita a Comissão de Representantes, os adquirentes passam a ter o poder de acompanhar e fiscalizar a obra, sendo a construtora uma prestadora de serviços contratada.

As escrituras de compra das frações de terreno serão objeto de registro junto ao cartório competente, transferindo as frações de terreno para o nome dos condôminos/coproprietários das frações ideais, que serão discriminadas e vinculadas às respectivas unidades adquiridas, através da Escritura de Instituição de Condomínio Edilício, a qual será objeto de registro no RGI que dará origem ao encerramento da matrícula do terreno e individualizando uma matrícula para cada uma das unidades a serem construídas.


8- COMO É FEITO O REAJUSTE DAS QUOTAS DURANTE AS OBRAS

O regime de Obra por Administração ou a Preço de Custo trabalha com valores estimados, sendo este orçamento atualizado ICC/RJ (Índice da Construção Civil do Estado do RJ) e revisado periodicamente, conforme previsto no contrato de construção, pela construtora junto com a comissão de representantes.


9- QUAL É O ÍNDICE É USADO PARA OS CÁLCULOS DOS REAJUSTES DAS QUOTAS?

O orçamento do custo da obra é estimativo, sendo atualizado mensalmente através da variação positiva do Índice da Construção Civil (ICC/RJ) e a cada 06 (seis) meses é feita uma revisão orçamentária para saber se o recebível do grupo está compatível com o custo da obra a ser executada ou se há necessidade de reajuste residual. Essas revisões orçamentárias são necessárias para evitar impactos e atrasos, sendo decididas em reunião por todos os condôminos/coproprietários do empreendimento.


10- PODE HAVER VARIAÇÃO ORÇAMENTÁRIA EM RELAÇÃO AOS VALORES ESTIMADOS PARA CONSTRUÇÃO?

Sim, toda a estimativa é feita com base no custo do m? sugerido pelo Sinduscon/RJ (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio de Janeiro) e, ao longo do cronograma de execução com a conclusão das etapas da obra, estes valores estimados serão atualizados de acordo com os valores praticados no mercado. Possivelmente ocorrerão tais variações, assim como em paralelo ocorre a valorização de mercado do imóvel, ou seja, ocorre a valorização da respectiva unidade em construção.


11- HÁ POSSIBILIDADE DE REPASSE DE QUOTA?

Assim que o condômino identificar e manifestar seu desinteresse em continuar no grupo, sua participação (quota) será oferecida no mercado objetivando repassá-la antes de caracterizada sua inadimplência.


12- EM CASO DE INADIMPLÊNCIA, QUAL O PROCEDIMENTO A SER REALIZADO?

Em caso de inadimplência superior a três quotas de custeio, a construtora acionará o jurídico para notificar o condômino inadimplente a efetuar o pagamento das quotas em atraso em até 10 (dez) dias. Não sendo liquidado, será designada data para o leilão extrajudicial dos direitos e obrigações relacionadas a unidade inadimplente. A comissão de Representantes é investida de poderes para providenciar o leilão extrajudicial e assinar as escrituras e documentos necessários para transferência da unidade ao arrematante.

 

Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda: Será individual e referente à integralização da obrigação contratada de com a negociação, ou seja, no caso em que o grupo está comprando 1000% terreno, a Escritura Definitiva será lavrada assim que quitado o terreno, antes de término da construção. Caso a negociação seja feita através de permuta (total ou parcial), a Escritura Definitiva será lavrada no ato da entrega da unidade de permutante nas condições constantes da Escritura de Promessa que foi assinada por todos os integrantes, lembrando que, em ambos os casos, será necessário o pagamento do ITBI para efetivação.


É muito importante que você tenha total conhecimento da modalidade de construção que está sendo contratada e este guia tem a finalidade de proporcionar segurança e esclarecer possíveis dúvidas relacionadas a operacionalidade na contratação de Obra por Administração, comumente chamada de Obra a Preço de Custo.

Faça a escolha certa. Obra a Preço de Custo, aqui o lucro é seu!

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